城區(qū)樓盤數(shù)量有限房價松動呈現(xiàn)滯漲

    北京中心區(qū)房價降得不明顯(市場觀察)

    素有“樓市風向標”之稱的北京春季房展會日前落下帷幕。盡管參觀總?cè)肆髁窟_到14.58萬人次，較去年秋展增長約11.5%，但是，此前部分市場人士預料的樓市降價潮卻并未出現(xiàn)，尤其是北京中心城區(qū)的房價依然動靜不大，樓市的“春天”何時才能到來？

    中心區(qū)房價動靜不大

    北京房地產(chǎn)市場3月出現(xiàn)一波成交高峰，樓市回暖的聲音漸起，也使購房者對本屆春季房展會充滿了期待。但是歷時4天的房展會卻并未給北京的購房者帶來驚喜，開發(fā)商降價依舊“遮遮掩掩”。在近50個北京本地的樓盤中，只有10幾家開發(fā)商給出了1%-2%的折扣，且大多是五環(huán)以外的項目。

    不僅價格優(yōu)惠幅度不大，樓盤的地理位置也令很多購房者感到失望，五環(huán)外的項目占到了北京參展項目的七成以上。盡管此次參展樓盤從二環(huán)至六環(huán)以外均有分布，但是市中心及熱點地區(qū)樓盤項目較少。

    事實上，盡管郊區(qū)房價較去年有下降，但是北京中心城區(qū)房價依舊動靜不大。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，雖然一季度北京成交前20的住宅項目簽約套數(shù)達到了3698套，均價為14741元每平方米，低于成交均價18626元每平方米20.9%，但是在20個熱點項目中，只有一個項目位于海淀，而其他項目全部為郊區(qū)項目，通州和大興更是占據(jù)了全市熱銷項目的一半。

    能否下降取決很多因素

    北京房價究竟降沒降，為什么購房者還是感覺城區(qū)的房價高高在上呢？

    “市場走向低迷之后，往往是郊區(qū)的樓盤先出現(xiàn)松動?！敝袊康禺a(chǎn)學會副會長陳國強對本報記者表示，中心城區(qū)房價依然堅挺的原因在于，中心城區(qū)樓盤供應有限，項目的稀缺性會使房價對政策的反應滯后于遠郊區(qū)縣房價的反應。此外，新開樓盤和二手房，即增量房和存量房之間，房價的漲跌反應也不一致。一般來說是存量房先動，首先出現(xiàn)價格回調(diào)，然后再帶動增量房價格下降。但這并不能說明是遠郊區(qū)縣的房價和中心城區(qū)房價的漲跌出現(xiàn)背離的狀況，實際上，這是房地產(chǎn)市場的特性。

    “與其它城市相比，北京有其特殊性，它作為首都的地位是無法替代的。”北京工商大學經(jīng)濟研究中心主任周清杰在接受本報記者采訪時說，北京進行了嚴厲的房地產(chǎn)市場調(diào)控后，1月份和2月份出現(xiàn)新建住宅銷售價格連續(xù)兩個月環(huán)比下降，2月份新建住宅銷售價格也出現(xiàn)了同比下降，但由于降幅很小，離政府和百姓的預期值還有差距，所以會感到房價依然堅挺。

    那么，未來北京中心城區(qū)房價是否會有所松動？周清杰對此卻并不看好，中心城區(qū)新建樓盤很少，加之地理位置優(yōu)越，開發(fā)商拿地成本高昂，除非房地產(chǎn)市場供求出現(xiàn)根本性變化，否則該地區(qū)的價格很難下降。

    不過，陳國強卻認為也有降價的可能，取決于價格回調(diào)的深度和幅度。

    指望大跌也不現(xiàn)實

    但是，如果購房者指望北京中心城區(qū)房價大幅下跌似乎不太可能。陳國強表示，中心城區(qū)的樓盤在蕭條時期，抗跌性和保值性的特點將更加明顯；在市場景氣時，中心城區(qū)的樓盤價格比遠郊區(qū)縣的樓盤價格的升值空間也會大很多，所以漲價幅度也會更大些。所以，中心城區(qū)房價出現(xiàn)大幅下跌只有在十分極端的情況下才會出現(xiàn)，根據(jù)目前調(diào)控政策來看，幾乎沒有可能。

    而對于未來房價的走勢，陳國強認為將是穩(wěn)中有降的趨勢，不會出現(xiàn)大落的局面。但是不同區(qū)域調(diào)整的幅度、深度是不一樣的。供應量比較集中的，區(qū)域競爭會比較激烈，那么價格調(diào)整的幅度也會比較大。前期漲幅比較大，但投資未來空間比較明顯的區(qū)域、中心城區(qū)房價價格回調(diào)的時間會更長一些，也會滯后許多。

    那么，目前是購房的最好時機嗎？周清杰認為尚難有定論，關鍵看購房者對住房需求的迫切程度，其自身的資金是否充裕，對價格走勢的預期。

    陳國強則表示，現(xiàn)在在北京有住房認購資格的人，不要去判斷房價是否已經(jīng)處于底部了，要結合自身需求、經(jīng)濟支付能力來判斷，如果在市場上能夠找到符合自己需求的項目，而且價格達到你的心里價格，不要再等待觀望了，要主動積極一點把握住購房機會。不要寄希望于將來還會有更大的調(diào)整空間，因為不同的樓盤情況不一樣，有的可能已經(jīng)早就將價格調(diào)下來了，再等待也不會有太大的下降空間了。