截至2月11日北京新盤成交量同比跌兩成二手房跌五成——

    限購(gòu)一年樓市交易少3000億

    【 “京十五條”執(zhí)行一周年 非京籍購(gòu)房量下跌八成】

    樓市限購(gòu)政策實(shí)施還差3天就將滿一年。據(jù)記者上午得到的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2月11日，限購(gòu)一年來(lái)，新盤同比下跌兩成，二手房暴跌五成。新盤、二手房均價(jià)都出現(xiàn)不同幅度的下跌。按目前成交一套超過(guò)200萬(wàn)元的均價(jià)來(lái)計(jì)算，這一年，樓市交易額驟減近三千億元。

    成交量

    總量下降超四成交易額少3000億

    北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月11日，限購(gòu)一年來(lái)，新建住宅成交量及二手房住宅成交量均比限購(gòu)前一年大幅下降。市場(chǎng)住宅總成交量同比下降超過(guò)四成。

    北京市住宅交易成交情況(單位：套)

    限購(gòu)一年來(lái)限購(gòu)前一年同比降幅

    新建住宅83541 106999 21.9%

    二手住宅96996 207376 53.2%

    總成交量180537 314375 42.6%

    近14萬(wàn)套住宅簽約量的減少，按照單套簽約均價(jià)超過(guò)200萬(wàn)元計(jì)算，最近一年市場(chǎng)住宅包括商品房、二手房簽約市價(jià)達(dá)到了近3000億元。

    另外，成交量也出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，郊區(qū)項(xiàng)目占比明顯上漲。如房山區(qū)，在限購(gòu)前一年成交量?jī)H占全市的9.6%，而最近一年占比達(dá)到了12.2%。密云的成交量占比也達(dá)到了5.4%，而在限購(gòu)之前一年占比為4%。

    成交價(jià)

    新盤均價(jià)降幅小二手房抗壓能力減弱

    而隨著交易量的減少，開發(fā)商回籠資金的數(shù)量也受到嚴(yán)重影響，開發(fā)商不得不降價(jià)。總體來(lái)說(shuō)，北京最近一年新建住宅均價(jià)為19955元/平米，再次降至2萬(wàn)元以內(nèi)，同比下調(diào)了3.4%。

    進(jìn)入2012年，成交均價(jià)繼續(xù)出現(xiàn)更明顯的下調(diào)，2012年年內(nèi)，北京新建住宅簽約均價(jià)為17899元/平米。同比2011年1月份的22433元/平米下調(diào)了兩成。

    北京在限購(gòu)一年內(nèi)有住宅成交的項(xiàng)目合計(jì)為300個(gè)左右，其中在2011年8月份以后成交價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)的項(xiàng)目占比達(dá)到了六成。成交均價(jià)下調(diào)超過(guò)5%的項(xiàng)目達(dá)到了100個(gè)左右。

    相對(duì)于新盤成交均價(jià)的小降，二手房卻表現(xiàn)出異常的不穩(wěn)定。原本具備很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但是目前來(lái)看，反而更為脆弱，截至目前二手房均價(jià)同比下降近三成，三環(huán)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了低于兩萬(wàn)的二手房。

    分析

    土地出讓金降三成降價(jià)要看供應(yīng)量

    北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，2011年全年北京土地出讓金為1055.14億元，同比減少587.26億元，降幅高達(dá)35.8%。

    著名房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家、中國(guó)發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)謝逸楓表示，受到持續(xù)而嚴(yán)厲樓市調(diào)控影響的“土地財(cái)政”，并非只有北京一地。包括上海、廣州、深圳、杭州等地在內(nèi)的土地出讓金收入均呈現(xiàn)大幅下滑。

    土地溢價(jià)的故事行將落幕之際，依靠賣地?fù)Q取巨額財(cái)政收入的簡(jiǎn)單模式已經(jīng)不可持續(xù)與復(fù)制。當(dāng)各種新興產(chǎn)業(yè)開始替代簡(jiǎn)單賣地成為北京、上海等地的新增長(zhǎng)路徑之時(shí)，房?jī)r(jià)的合理回歸，總算具備了充足的“經(jīng)濟(jì)學(xué)理由”。

    而北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，相比限購(gòu)前的9.29萬(wàn)套，而日前住宅庫(kù)存為11.97萬(wàn)套，住宅庫(kù)存量增加了2.7萬(wàn)套左右。

    樓市調(diào)控已經(jīng)初見(jiàn)成效。目前在北京樓市簽約量依然低迷的情況下，成交價(jià)格是否下調(diào)將主要受到供應(yīng)量的影響，一旦供應(yīng)量突然上漲，局部區(qū)域?qū)㈤_始明顯的價(jià)格調(diào)[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]整。

    目前通州、大興等區(qū)域已經(jīng)受到了庫(kù)存量增加的影響出現(xiàn)了價(jià)格下調(diào)。房山等新增供應(yīng)可能突然上漲的區(qū)域也存在價(jià)格率先變化的可能。